北京学区房成交量倍增是“挣扎”，还是“狂欢”？
文/Sophie
自4月30日北京各区出台2020年义务教育阶段入学政策以来，“学区房”始终是舆论关注的焦点。以西城区为例，在“多校划片”、“六年一个学位”的入学政策公布后，学区房会不会“凉”的问题一直被热议。
但从各区学区房“五一”以来的成交量看，学区房市场交易火爆，并没有出现学区房一夜变“凉”的情况。这一现象是否为学区房最后的狂欢？本文将多角度对此进行剖析。
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7月31日前西城学区房的 “狂欢”
“北京价值千万的学区房3小时被抢光，1000万的学区房每天可卖十套”。根据媒体的公开报道，西城区“五一”期间房屋交易量增加100%。
这样看来政策似乎并未起到为学区房“降温”的作用。目前对西城学区房的争夺主要集中在含有“牛校”的区域附近，如德胜、金融街和月坛三个“牛小”集中的片区；教育资源较均衡的地区并未见太大变化。
据新学说观察，学区房在“五一”期间的集中交易主要受到了“单校与多校划片相结合”政策的影响。其中，单校划片是指学校采用对口直升方式招生，即一所初中、小学对口接收片区内的学生入学，因此很多家长会争抢“牛校”的对口片区的学区房；多校划片则是指一个片区内有多个学校可供学生选择，片区学生通过登记与学区派位的方式入学，在这种情况下，能否上“牛校”也有运气的成分。
相比之下，有“牛校”需求的家庭自然更愿意孩子可以按照“单校划片”的方式入学。因此，在单校与多校划片相结合的划片政策之下，很多家长都紧盯着为数不多的“单校划片”学区房。
政府当然也考虑到了这一点，西城区在政策的有关说明中强调，自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
所以，对于2020年就有入学需求的家庭来说，想在7月31日这个时间节点前获得房屋产权证书，就需要趁早购买房屋。然而，对于回西城区办理入学的家庭来说，获得房屋产权时间的最后期限被再次提前。
西城区要求“5月11日至13日，西城区将审核“回户籍或居住地升学”申请。办理回西城初中入学需要满足下列两个条件之一：
1.法定监护人在西城区具有独立产权房或租住公房，并具有西城区个人居民户籍的本市非西城区小学六年级应届毕业生;
2.实际居住在西城区，并具有西城区户籍的非本市小学六年级应届毕业生。”
这意味着回户籍地升学的学生，最晚需在5月13日之前获得房屋产权证书。
此外，随着限制政策的陆续出台，在学区房交易市场上形成了两种心理。急需获得“牛校”学位的买家，希望尽快入手学区房及相应的房屋产权证。担心学区房价格在政策后会跌落的卖方，则急于“割韭菜”出手学区房。因此，就出现了“五一”期间学区房的火爆交易现象。
与牛校地区供需两旺形成对比的是非“牛校”片区，如广安门内、牛街学区的学校实力相对比较均衡，所以片区内各小区在“五一”期间挂牌价都较为稳定。
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北京各学区房价集体“失守”
实际上，学区房价格受到冲击的不止西城一区，早在2018年东城、海淀、朝阳三区就已明确表示实行“多校划片”的入学政策，其中东城区在“多校划片”的基础上还对房屋产权获得时间进行了限制。在这两项条款的共同作用下三区的学区房受到了很大的冲击。
随着政策的逐步实施，2019年下半年，东城区和海淀区一些传统强势学区房价格出现了一定下滑。虽然学区房依然会受到家长青睐，但购房需求逐步释放，价格也正在恢复到合理水平。
东城区的学区房在过去一年中价格整体出现明显下滑。以青年湖小学（东城区知名中学171中学直升校）对口小区湖景苑为例，2017年3月调控政策出台前，单价一度超过12万元/平米，而目前每平米单价在10万元左右。
海淀区的学区房价格同样呈现下滑态势。海淀学区房价格较为“保底”的上地学区房价也受到了冲击。在2018年政策出台后，该区域内一套62㎡左右的2居室，报价726万元，单价达到11.7万元/平米。与2017年同期单价13.5万元相比，降幅在15%左右。而从今年的价格看，一套65㎡的2居室，报价650万元，每平米单价下降至10万元左右。
政策对东城、海淀学区房的“降温”效果可见一斑，朝阳区的学区房价格也未能幸免。作为朝阳一流小学之一的朝阳实验小学，附近学区房交易单价已经从2017年的每平米10万元左右，降至如今的每平米8万元左右。有的房源信息甚至已经发布一年，但仍未售出。
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政策之后学区房或迎来“降温”
虽然目前西城学区房市场交易火爆，但以后学区房将继续火爆还是迎来“降温”，各方观点不一。
一部分人认为受到政策限制，“牛校”附近的学区房会迎来降价。学区房价格不仅会受到房屋产权获得日期的限制，还包括每个登记房屋自登记之日起“六年内仅有一个学位”和“落户时间”的限制。
在学位方面，对于7月31日之前买房的家庭来说，还要考虑到该学区房是否可以在孩子上学的年份获得学位，如果没有学位，购买学区房就失去了意义。
在户籍方面，政策规定“本市其他区迁入西城区”的时间节点同样是7月31日前。因此对于有意愿到西城区就读的外区学生来说，在有限的时间内需要解决户籍和房屋产权两大问题。从短期来看，实际上政策已经限制了学区房的交易。
而从长期看，海淀区、东城区、朝阳三区已经在2018年就提出了“降温”学区房的相应措施。从实施的结果来看，学区房在价格上也有所下降。因此，西城区学区房价格走势可能会跟随上述三区的步伐，有所下降。
也有部分人则认为学区房并不会“降温”。在全市都实行多校划片的情况下，对于优质教育资源较为均衡的地区来说，学区房的价格可能不降反升，因为买了相应学区的房子，升入好学校的机率也会更大。并且，很多家长认为生活在好的学区，家长们对孩子的培养目标都较为一致，对孩子未来发展也很有好处。
从北京各区的房屋交易价格变化来看，学区房受到政策影响较大。“多校划片”、房屋产权获得和登记时间与学位挂钩，都限制了学区房的交易。如西城等区规定的房屋自登记之日起“每六年一个学位”。而石景山入学政策要求更为严格，“房屋自登记之日起，每九年一个学位”。这些都促使家长在购买学区房时更加理性。
其实，家长们抢购学区房的原因主要是对优质教育资源的渴求和对良好教育环境的期待。“牛校”最吸引家长的地方不仅包括优秀的师资团队、多样的设施，还包括先进的教育理念及优质教育资源。这些资源可以给学生提供良好的学习空间，好的教育环境可以让孩子结识更多高水平的同学，助益其社会关系的发展和人脉的累积。
新学说发现政策和家长之间的关系不能简单理解为“堵”和“疏”的关系。政策背后是让优质教育惠及到更多学生，而家长“蜂拥”购买学区房的现象背后是对优质教育资源的渴求。
事实上，比“学区房是否会降温”更值得被关注的是如何实现优质教育资源的配置。在师资和学校设施等方面作出均衡投入配比、增加优质学位将更有利于教育的均衡发展。
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